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怎样签订正式的购房合同?_文书文秘网

怎样签订正式的购房合同?
作者:佚名 文章来源:文书文秘网 点击数: 更新时间:2010-8-17

  【高法解释】 11种房产合同无效

  日前,最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行以来,已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼,银行住房贷款所面临的风险陡然增加.

  解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护,规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形,因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义,这些合同无效、解除或被撤销的情形包括(其中前5项,购房人可要求双倍赔偿),11种情况买卖合同无效或被解除:

  1. 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  2. 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

  3. 开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  4. 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  5. 开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

  6. 出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房人无法取得房屋;

  7. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

  8. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

  9. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;

  10. 出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

  11. 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记.

  防止签订无效及不能履行的合同

  无效合同,自订立时候起,就没有法律约束力,下列合同属于无效合同:

  1.违反法律和行政法规的合同,比如,买卖法律禁止买卖的房屋,违反订立合同基本原则的合同.

  2.采取欺诈、胁迫手段所签订的房屋买卖合同.比如开发商利用假文件、假证明诱使购房者按照开发商意愿签订购房合同.

  3.代理人超越代理权限签订的合同,代理人以被代理人的名义与自己或自己所代理的其他人签订合同.比如中介服务机构在取得买卖双方委托后自行签署的此类合同.

  4.违反国家利益或社会公共利益的合同.合同中含有责任承担者明显不能履行的条款,势必造成合同纠纷,给一方牟取不正当利益制造机会.明知自己不能履行而要写入合同,或明知对方不能履行而坚持要写入合同,则往往隐藏着不可告人的目的.

  不要签订无效合同

  签订无效合同,即使买方付了钱,房子也交付使用,只要有人提出无效的主张,房子的买卖还是无效的.陷入无效合同的纠纷中,受损失的主要是购买人,因此,买方要特别留意合同的有效性.下列房屋转让合同是无效的:

  1.房地产分离出卖.房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让,房产和土地使用权分离无效.

  2.产权未登记过户.房屋买卖合同是一种要式合同,其标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房地产管理部门登记过户为标志;否则,房屋买卖合同不能生效,也不能发生房屋所有权转移的法律效力.

  3.产权主体有问题.出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人,非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效;房屋产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房时,须有共有人同意的证明书,部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为无效.

  4.侵犯优先购买权.房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权;房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权,房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的房屋买卖无效.

  5.单位违反规定购房.机关团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准,单位违反规定购买私房的该买卖关系无效;凡享受国家或企业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则无效.

  6.价格上有欺诈行为,显失公平.房屋买卖,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交,出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为的买卖合同无效.

  7.是非法转让.根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得买卖:

  (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (3)依法收回土地使用权的;

  (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (5)权属有争议的;

  (6)未依法登记取得权属证书的;

  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.

  1.正式合同文本的签订

  买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同.大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的"高手",而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里.因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同.我们在此将罗列出其中的重要条款,希望大家能够详细阅读、体会,相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用.

  (1)认准签约主体

  仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷.因为在商品房销售中,很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘.因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具.这样才能避免"一房多售"或骗取房款后携款潜逃的现象发生.此外,还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同.

  (2)仔细阅读合同内容

  拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向当地的房地产开发主管部门咨询,在自己全部理解之后才开始签约.

  (3)不要漏项

 

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